L'accession à la propriété du logement chez les classes moyennes - casablanca

 Par Jaafari Ahmed  (Prof)  [msg envoyés : 943le 22-07-13 à 22:32  Lu :1181 fois
     
  
 accueil

L'accession à la propriété du logement chez les classes moyennes, le cas des habitants des «résidences»

des quartiers sud-ouest de Casablanca

Casablanca, dont le poids économique et démographique ne cesse de croître confirme sa vocation d'être l'espace urbain le plus propice aux mutations socio-spatiales, à l'échelle de tout le Maroc. Ce qui se traduit par la consolidation de sa position d'avant-garde sur le plan des innovations que connaît la société marocaine tout entière.

Le phénomène des résidences qui a pris des dimensions assez importantes, à Casablanca, ces dernières années, constitue l'une des manifestations les plus marquantes dans ce sens. Ce phénomène a pris de l'importance, non seulement par ses dimensions spatiales mais aussi et surtout par ses aspects sociaux. Et ce sont ces derniers aspects que nous tenterons d'éclaircir à travers l'examen d'un échantillon représentatif des habitants des dites résidences dans les quartiers du Mâarif, C.I.L., Racine, Palmier et Plateau (Nous tenons ici à remercier Melle Fouad Rachida et M.M: Jafiri Abdelkrim , Khayal Mustapha et Ghanem Abderrahim qui nous ont été d'une grande utilité pour le travail de tarrain ).

Deux questions guideront notre travail dans ce sens: qui accède à la propriété des logements dans les résidences? Et dans quelles conditions? Les réponses à ces questions apporteront certainement des enseignements sur l'évolution du contenu social de la vile e Casablanca tout entière.

  1. Les résidences: Un type de logement récent pour des couches sociales ascendantes

  1. Un développement récent

La définition de la résidence an tant que «groupe d'immeubles résidentiels assez luxueux» (Dictionnaire Le Petit Robert) qui résume la conception la plus courante, paraît ne pas correspondre, à ce phénomène tel qu'il se développe , actuellement dans les quartiers Sud-ouest de Casablanca. Les résidences dans cette partie de l'espace urbain , vont du simple immeuble à l'ensemble de plus de 20 bâtiments; autrement dit de l'entité de 5 appartements au complexe de près de 400 logements, de l'immeuble sans équipements annexes , à l'ensemble inaccessible au public et doté de parkings pour les voitures , de centre commercial , de parcs de jeux , de terrains de sports, de piscine , de garderies d'enfants etc…Cependant la discordance avec la définition ci-avant ne paraît pas dépasser la forme. En effet, les logements offerts par les résidences des quartiers Sud-ouest de Casablanca ne peuvent, d'une manière générale, être classés comme du très haut standing ni comme du H.B.M. (Habitation Bon Marché). Il s'agit, en général d'un cadre bâti destiné à des couches sociales assez exigeantes et qui selon la taille des ménages se contentent d'un 100 m2 ou vont jusqu'à un logement de 500 m2. Les revenus et les aspirations orientent l'accession au logement soit par l'achat soit par la location. Aussi la résidence ne peut être définie sans ses dimensions sociales. Ce sur quoi nous serons amenés à revenir d'une manière plus détaillée, par la suite.

La résidence telle qu'elle vient d'être sommairement présentée, est un phénomène récent. Plus de 85% des résidences ont été mises sur le marché de location ou de vente à partir du début de 1980. Cependant le caractère récent de la majorité écrasante des résidences ne cache pas que le phénomène en question n'est que l'aboutissement de tout un processus socio-spatial. La résidence est en réalité le descendant d'une forme d'urbanisation héritée de l'époque coloniale. L'évolution de cette forme du cadre bâti a été dictée par les exigences de certaines couches sociales et encouragée par la politique étatique en matière d'habitat et d'urbanisme. Il s'agit de l'immeuble moderne composé de plusieurs logements étalés sur un certain ombre de niveaux. Ce type de construction qui est apparu sous le protectorat, est rapidement devenu le cadre bâti le plus approprié pour le développement d'une ville conçue pour être le reflet du Maroc moderne. La rareté des terrains aggravée par la spéculation et le grand étalement de la ville, ont favorisé une telle évolution, surtout après la seconde guerre mondiale, avec la venue au Maroc d'urbanistes prônant «l'habitat du grand nombre» , sous la pression de l'afflux massif de ruraux chassés des campagnes par la misère et de ressortissants européens fuyant la guerre. Cette conjoncture a dicté à l'administration coloniale, une politique de logement sous forme de «cités de recasement» pour les marocains et d'immeubles résidentiels pour les cadres moyens d'origines européenne. Ce sont certains de ces derniers immeubles qui peuvent être considérés comme les ancêtres des actuelles résidences. Cette première génération, si on peut l'appeler ainsi, se distingue légèrement de sa descendance. Elle se présentait, en général sous forme d'ensembles d'immeubles, dotés d'espaces verts plus ou moins étendus et d'équipements collectifs assez sommaires (surtout parkings pour voitures et espaces de jeu pour les enfants). Et chaque ensemble se distinguait des espaces voisins, généralement par une clôture.

La première génération est née par la nécessité de résoudre le problème de logement pour des cadres d'origine étrangère qui ont afflué au Maroc dans le cadre d'une stratégie de renforcement d'une entreprise coloniale déclinante. Par contre, l'actuelle génération est l'aboutissement de tout un processus socio-spatial. Certes, elle est aussi apparue dans une conjoncture de crise de logement mais qui est sans commune mesure avec celle qui a donné lieu aux ancêtres des actuelles résidences. Ces dernières ont vu le jour, au moment où la crise du logement est devenue structurelle et où certains segments du marché immobilier se sont considérablement développés. Ainsi on peut dire que si la première génération est le résultat d'une crise qui n'a d'ailleurs pas donné une grande dimension au phénomène en question, la seconde génération possède des racines assez profondes pour pouvoir prendre une grande ampleur pendant une période très courte. Plus de 90% des logements offerts par les résidences , dans les quartiers sud-ouest de Casablanca ont été occupés à partir de 1980.

Le développement de ce phénomène est le résultat de la conjugaison de plusieurs facteurs. Les loyers ont connu une hausse soutenue au cours de la deuxième moitié des années 70; hausse qui fut aggravée par l'institution d'ne taxe sur les profits immobiliers (Loi des finances de 1978) et par le relèvement de la taxe urbaine. Ce qui s'est traduit par u ralentissement de l'investissement dans l'immobilier à caractère locatif et une généralisation de la hausse des loyers. Face à cette conjoncture de crise, l'État qui se désengage progressivement de la construction des logements, a pris de nouvelles mesures pour encourager le secteur privé à prendre la relève et à promouvoir le production des logements. Des réformes fiscales qui vont jusqu'à l'exonération et de nouvelles réglementations en matière de crédit au logement, ont vu le jour.

Les promoteurs immobiliers ont ainsi tiré profit, de la crise du logement, des nouvelles mesures prises par l'État et du maintien des loyers à un niveau très élevé. Pour sauvegarder ces acquis, la production des logements quoiqu'ayant connu une relance, est restée en deçà de la demande. La crise de logement ne fut pas aussi résolue, étant donné que les promoteurs se sont orientés, en partie, vers la vente de logements en copropriétés. Cependant ce nouveau marché s'est heurté à l'inadaptation des prix des logements qui se sont avérés trop élevés par rapport aux normes du crédit. L'État intervient de nouveau pour encourager l'accession au logement par la copropriété. Et c'est ainsi que fut instituée la procédure de l'agrément des programmes immobiliers. «Les programmes de construction de logements destinés à la vente, qu'il aient fait l'objet d'un préfinancement par la C.I.H. ou pas , sont assujettis à la procédure d'agrément afin de faire bénéficier les acquéreurs de prêts à l'acquisition assortis d'un taux d'intérêts réduit»( Crédit Immobilier et Hôtelier: Agrément des programmes immobiliers p.1) . En plus l'agrément est assorti, dans certains cas d'avantages étatiques sous forme ristourne des intérêts. Cette procédure a donné lieu à une relance de la commercialisation des logements par le biais de la copropriété, surtout à partir de l'année 1982 qui a connu une simplification de la procédure de l'agrément. Ainsi les promoteurs se sont orientés en masse vers ce nouveau marché où «le remboursement du prêt de préfinancement s'opère sur le produit des ventes de logements, qu'elles soient effectuées au comptant ou avec l'aide d'un prêt du C.I.H. à l'acquéreur» (Crédit Immobilier et Hôtelier: Guide des promoteurs, p.6). Aussi promoteurs immobiliers et acquéreurs de logements peuvent s'adresser au même organisme financier, les premiers pour financer leurs programmes et les seconds pour bénéficier d'un prêt au logement. Et c'est dans cette conjoncture que furent lancés les programmes de résidences dans les quartiers Sud-ouest de Casablanca. Cependant pour que ces programmes soient agréés par l'État et les organismes financiers, il faut qu'ils répondent à un besoin réel, autrement dit à un marché bien développé.

  1. Une sélection sociale assez poussée.

La répartition des chefs de ménage, des résidences des quartiers sud-ouest de Casablanca, suivant les fonctions exercées, donne 32% au secteur privé, 23,5% à la fonction publique, 20,5% au commerce, 12,5% au secteur semi-public, 9% aux professions libérales et 2,5% comme divers. Les chefs de ménage travaillant au sein du secteur privé sont essentiellement des cadres du système bancaire, des entreprises industrielles, des compagnies d'assurances et des sociétés de services. Ceux travaillant pour la fonction publique sont constitués, pour la plupart d'enseignants (enseignement secondaire et supérieur) d'officiers de la sûreté et de l'armée et de cadres moyens et supérieurs relevant de différents départements étatique. Pour les commerçants, peu de renseignements ont filtré sur la nature et la qualité du commerce exercé. Mais en général, ils détiennent des commerces au Derb Omar ou au centre-ville. Ce qui laisse entendre qu'il ne s'agit pas de petits commerçants. Les employés du secteur semi-public relèvent pour la plupart du personnel de l'O.C.P., l'O.C.E., l'O.N.E. et la R.A.M. les membres des professions libérales qui ont élu domicile dans les résidences sont surtout des avocats et des médecins du secteur privé.

À première vue, tout ce monde ne constitue pas un corpus socialement homogène. Les conditions matérielles d'un détenteur d'un commerce de luxe ne peuvent être assimilées à celles d'un enseignant du secondaire, ni même à celles d'un enseignant du supérieur. Cependant , si ce petit monde n'est pas homogène, il se démarque très facilement des couches les plus démunies de la société et de l'élite sociale du pays. Il s'agit de recrues parmi les couches moyennes de la société. L'examen de certains aspects sociaux des habitants des résidences, démontre en plus de la complexité des couches sociales dites moyennes, qu'il s'agit en réalité de ménages promus parmi les corps professionnels représentés. En général, ce sont des ménages qui versent des mensualités de l'ordre de 1500 dh, et même plus pour rembourser les prêts qui leur ont permis d'accéder à la propriété de leurs logements, ou pour payer des loyers, du même ordre de grandeur quand ils ne sont que locataires?

La taille de l'appartement occupé, donne plus de précisions sur les conditions matérielles des habitants des résidences, étant donné que le nombre de pièces constitue, le plus souvent, un critère déterminant dans le choix du logement à louer ou à acheter.

Tableau N° 1: Ventilation des ménages habitant les résidences selon la taille du logement occupé et la profession du chef de ménage

Catégories professionnelles

Taille du logement

Moins de 3 pièces

3et 4 pièces

Plus de 4 pièces

Cadres sect. Priv.

Cadres semi-publ.

Profess. Libérales

Commerçants

Fonctionnaires

6%

8%

10%

3%

70%

70%

75%

79%

91%

30%

24%

17%

11%

6%

Ensemble

3%

77%

20%

Source: Enquête directe, 1985

Il ressort du tableau ci-dessus que la majorité des habitants des résidences occupe des logements de taille assez vaste . 97% des ménages occupent des logements de 3 pièces et plus, contre 44,2 % pour le Maroc urbain en 1982. Ce qui révèle qu'ils ont une ceraine capacité à supporter des charges élevées ( loyer et frais d'entretien) et a assurer l'équipement aussi vaste. D'autre part le nombre moyen de pièces par ménage qui est de 3,9 dans les résidences contre 2,6 pour le Maroc urbain, permet de tirer des conclusion qui vont dans le même sens.

Ce tableau, fait ressortir également des disparités entre les différentes catégories socioprofessionnelles habitant les résidences. Il apparaît que les habitants les mieux logés sont les cadres du secteur privé et les plus défavorisés sont les fonctionnaires. Seulement 6% des fonctionnaires habitent des appartements ayant plus de 4 pièces et aucun employé du secteur privé n'occupe un logement de moins de trois pièces. Ce qui ne peut être que l'expression des disparités de salaires entre secteur privé et secteur public. Mais, malgré ces disparités, les habitants des résidences représentent, en général, une sorte d'élite des catégories socioprofessionnelles auxquelles ils appartiennent.

Les quartiers habités avant l'accession aux résidences révèlent que ces habitants ont effectué une certaine promotion sociale, en habitant ce nouveau logement. En effet, 62% d'entre eux habitent actuellement dans des quartiers de niveau supérieur par rapport ç ceux habités précédemment. Si on ajoute les 29% des ménages des résidences qui sont venus d'autres villes du pays ou de l'étranger, on peut facilement conclure que les habitants des résidences appartiennent, en majorité, à des couches sociales ascendantes.

Le rôle de l'épouse, dans la promotion des ménages habitant les résidences , n'est pas négligeable. Il l'est non seulement sur le plan du mode de vie qui devient de plus en plus du ressort de la femme seule, mais également au niveau des revenus du ménage. La «femme au foyer» ne représente pas plus de 37% des épouses. Le plus faible pourcentage est enregistré par mi les épouses des employés du secteur semi-public (19%) et de celles des membres des professions libérales (20%). Et la plus forte part se trouve parmi les épouses des commerçants (55%). Chez celles des cadres du secteur privé et des fonctionnaires, la part de la «femme au foyer» tourne autour du tiers. Ainsi 51% des épouses exercent un travail en dehors du domicile conjugal.

Tableau N° 2: Répartition des épouses des habitants des résidences selon la profession exercée.

Profession

%

Fonctionnaires

Employés du secteur privé

Professions libérales

Employés du secteur semi-public

Divers

42%

41%

9%

7%

1%

Source: Enquête directe, 1985.

Il ressort de tout ce qui précède que l'accession au logement dans les résidences du sud-ouest de Casablanca, obéit à une sélection sociale assez poussée. Autrement dit, ce type e logement n'est pas accessible à toutes les couches sociales dites moyennes, mais uniquement à celles qui ont des bases matérielles leur permettant de supporter, non seulement les frais de l'accès , mais également et surtout les charges permanentes qu'occasionne ce type de logement. Et ce n'est pas un hasard si la majorité des habitants de ces résidences sont propriétaires de leurs logements.

  1. L'accès aux résidences passe surtout par la propriété du logement

  1. Qui sont les propriétaires des logements dans les résidences

L'examen du statut d'occupation des logements dans les résidences, des quartiers Sud-ouest de Casablanca, fait ressortir 77% des chefs de ménages comme propriétaires des appartements qu'ils occupent. Cette proportion globale qui, à première vue paraît considérable, l'est encore davantage à d'autres niveaux.

À l'échelle nationale, la proportion des ménages propriétaires de leurs logements, en milieu urbain ne dépasse guère 41% contre 47% pour les locataires en 1982. Les ménages propriétaires d'appartements dans des immeubles ne représentent pas plus de 21% es ménages citadins habitant ce type de logement, contre 65% de locataires (Direction de la statistiques: R.G.P.H. de 1982). Ainsi les habitants des résidences dépassent la moyenne nationale sur le plan de l'accession à la propriété du logement.

À l'échelle des résidences elles-mêmes, certains segments des habitants enregistrent un fort pourcentage de propriétaires. Ce taux atteint 94% parmi les cadres du secteur semi-public et 87% parmi ceux du secteur privé. Les commerçants (53%) et les membres des professions libérales (66%) enregistrent les plus faibles taux et se situent avec les fonctionnaires (75%) au dessous de la moyenne générale des résidences.

Malgré ces disparités, la propriété du logement reste le principal moyen pour accéder aux résidences des quartiers Sud-ouest de Casablanca. Si pour les commerçants, la rentabilisation des capitaux dans le négoce passe , assez souvent , avant tout, la montée soutenue des loyers les pousse à accorder plus d'intérêt à l'acquisition du logement. Aussi, on relève que 73% des commerçants propriétaires de logements dans les résidences étaient locataires avant d'accéder à la propriété de leurs actuels logements. Si ce taux d'accession à la propriété ( le taux d'accession à la propriété représente la part de propriétaires parmi les habitants ayant été locataires avant d'accéder à la propriété de leurs actuels logements) n'est pas comparable à celui des professions libérales qui atteint 100% , il reste malgré tout assez élevé. Pour les professions libérales, l'acquisition du logement intéresse différemment les débutants et les anciens qui sont en général faiblement représentés et quand ils le sont c'est par le biais de la propriété qu'ils y accèdent. Les trois autres catégories ont presque le même taux d'accession à la propriété: 94% pour les employés du secteur semi-public, 95% pour ceux du secteur privé et 96% pour les fonctionnaires. Ce qui revient à dire que chez les catégories socioprofessionnelles dont le salaire est la principal ou l'unique ressource, l'achat du logement constitue un objectif prioritaires. C'est ce qui explique, peut-être, la prédominance de la catégorie des salariés au niveau de l'ensemble des propriétaires. Elle rentre pour 76% des propriétaires de logements dans les résidences du Sud-ouest de Casablanca.

Il semble que la conjoncture de crise a hissé le logement au rang de priorité des priorités chez les citadins, ou du moins chez une bonne partie d'entre eux. En effet, cette tendance se confirme chez beaucoup de catégories socioprofessionnelles pour qui le loyer devient une charge de plus en plus insupportable. Ainsi l'accession à la propriété du logement se fait, le plus souvent, aux dépens de beaucoup de nécessités et même par de grands sacrifices. Ainsi, d'une manière générale, l'accession à la propriété du logement ne peut être interprétée automatiquement, comme le synonyme d'une promotion sociale. Mais dans le cas des résidences, plusieurs indices plaident en faveur d'un pareil rapprochement. Les aspects sociaux examinés, depuis le début de cet exposé, démontrent bien que les habitants des résidences possèdent des bases matérielles qui leur ont permis de passer avec succès certaines épreuves, en vue d'une promotion sociale. Il fait ajouter à cela que 90% des propriétaires étaient locataires avant d'acquérir des logements dans les résidences du Sud-ouest de Casablanca. Et ils ont subi l'épreuve des loyers élevés durant la période de location précédant l'accession à l'actuel logement.

Tableau N° 3: Répartition des propriétaires selon la durée de la période passée en location dans l'avant-dernier logement

Catégories

Périodes passée en location dans le dernier logement

-5ans

5 à 10 ans

10 ans

Cadres sect. Semi.publ.

Cadres du sect. Privé

Professions libérales

Fonctionnaires

Commerçants

56%

41%

13%

29%

-

19%

28%

50%

13%

33%

25%

31%

37%

58%

67%

Moyenne générale

32%

27%

41%

Source: Enquête directe, 1985

En effet, il ressort du tableau ci-dessous que 59% des propriétaires de logements dans les résidences du Sud-ouest de Casablanca, ont passé dans l'avant dernier logement une période inférieure ou égale à 10 ans. Ce qui revient à dire qu'ils ont subi la hausse qu'ont connue les loyers durant la deuxième moitié des années 70 et la première moitié des années 80. Cette épreuve est d'une importance capitale, dans la mesure où elle révèle la capacité ou non des revenus des ménages à supporter une forte pression de la part des charges de logement. Et parmi ceux qui ont passé avec succès cette épreuve, il y en a qui ont pu transformer le loyer versé en mensualités de remboursement d'un prêt au logement. Ainsi on peut souligner une autre fois que les propriétaires de logements dans les résidences ont fait l'objet d'une sélection sociale assez poussée. Dans ce 84% d'entre eux expliquent le choix du logement dans les résidences par la recherche d'un environnement social moderne et sélect. Ainsi, pour eux le logement en résidence est un vecteur de la promotion sociale. Et ce n'est pas un hasard si le phénomène des résidences a pris de l'ampleur dans les quartiers avoisinant ceux réservés à la haute sphère sociale.

Il se dégage de ce qui précède que les propriétaires de logements dans les résidences du Sud-ouest de Casablanca, se recrutent avant tout parmi les cadres salariés. Cependant ce type de logement reste inaccessible à tous les salariés relevant des couches moyennes. Seule donc une élite, parmi ces couches a pu accéder aux logements offerts par les résidences. L'examen de la conjoncture générale sous laquelle s'est déroulé l'accession de cette élite à la propriété des logements apportera davantage de précisons sur cette promotion sociale et par conséquent sur certains aspects du processus social à Casablanca.

  1. Dans quelles conditions ont-ils accédé à la propriété du logement?

Dans les résidences des quartiers Sud-ouest de Casablanca, le prix d'achat d'un appartement ne descend guère au-dessous de 250.000 dh et dépasse 1000.000 dh dans certains cas. En général , il faut entre 300.000 dh et 600.000 dh, pour acquérir un appartement de 3 à 4 pièces. Ces prix démontrent clairement que les logements en résidence ne sont pas à la portée de tous les salariés. En plus le recours au prêt est plus que nécessaire pour la majorité des salariés candidats à l'acquisition d'un logement de ce genre.

Les conditions exigées par le système bancaire et le C.I.H. qui financent l'essentiel des opérations d'achat de logements par les particuliers sont très sélectives. Aussi l'acquisition d'un logement du niveau de ceux des résidences , exige un salaire mensuel dépassant 3000 dh, une capacité d'épargne capable de dégager un apport personnel couvrant au moins le quart du coût de l'opération , un crédit bancaire pour couvrir le reste et éventuellement l'aval d'une épouse salariée pour obtenir ce crédit et pour pouvoir remplir ses engrangements envers la banque pendant une période de remboursement qui peut atteindre 15 ans. Cependant, ce tableau très optimiste des conditions relatives aux candidats à la propriété, reste insuffisant pour comprendre le développement de la copropriété dans le cadre de laquelle se déroule l'acquisition des logements par l'élite des couches moyennes. La copropriété s'est développée au Maroc dans une conjoncture très marquée par des mutations d'ordre économique et social.

Sur le plan économique, la confirmation de la tendance libérale, constitue le trait le plus marquant des années 70 , au Maroc, étant donné que cette décennie a connu une certaine « extension des rapports de production capitalistes à traversé tous les secteurs économiques» (Oualalou. F.: Propos d'économie marocaine. S.M.E.R. Rabat, 1980, p. 137). Par ses investissements, l'État encouragé par le relèvement du prix des phosphates, a élargi le marché intérieur et a étendu son intervention aux différents secteurs de l'économie. Cependant, après «la courte période e faste» (EL Malki. H. Au-delà des chiffres quel développement? EDIMA, Casablanca, 1983, p.90) la première moitié de la décennie , la situation économique et financière devient de plus en plus préoccupante.

La baisse continue du taux de croissance est dans ce sens très révélateur. Après un taux de 6,8% entre 1973 et 1977, l'économie marocaine n'enregistre que 4% de 1978 à 1980 et 2,5% entre 1981 et 1983 ( EL Malki. H.: L'économie marocaine et la crise (en arabe) EDIMA, Casablanca, 1986, p.67). La sécheresse du début des années 80 n'a fait qu'aggraver un malaise économique qui n'a cessé de prendre de l'ampleur depuis 1978.

Cette évolution n'était pas sans influencer la production des logements, dont le déficit grandissant ne pouvait être atténué par la seule «courte période e faste». Aussi le nombre d'autorisation de construire, à Casablanca qui n'a cessé de décroître depuis 1978, a entraîné une baisse de plus en plus grande du parc de logements prévus.

Tableau N° 4: Nombre d'autorisations de construire et de logements prévus à Casablanca entre 1977 et 1981.

Année

Nombre d'autorisation de construire

Nombre de logements prévus

1977

1978

1979

1980

1982

4587

5895

5528

4512

3223

12.814

12.704

12.153

10.355

10.107

Source: Annuaire Statistique du Maroc, 1982

La baisse du nombre de logements prévus ne pouvait qu'aggraver la crise de logement que connaît cette ville. Si l'on ajoute à ceci que d'une manière générale «les investissements agréés dans les T.P et la construction ont baissé de 54%» (Oualaou .F. op. cit., p. 194) de 1978 à 1979 , on se rend compte vite de l'ampleur de la récession dans ce domaine.

La baisse de la production des logements n'est qu'une des manifestations de la réaction des spécialistes de l'immobilier contre les mesures fiscales introduites par la loi des Finances de 1978 ( la loi des Finances 1978 a remplacé le taux unique de 14% de la taxe urbaine par la progressivité de ce taux de 14 à 30% suivant le revenu. Elle a aussi institutionnalisé un impôt sur les profits immobiliers. Le taux de ce dernier impôt varie selon la durée pendant laquelle le cédant a gardé le bâtiment en propriété, de 5% pour une durée supérieure à 25 ans, à 25% pour une durée inférieure à 5 ans). La loi des finances de 1979 qui constitue en quelque sorte un repli face à cette réaction a essayé de redynamiser le mouvement de construction , en accordant certains avantages aux promoteurs immobiliers, mais sans grands résultats ( la durée de l'exonération de la taxe urbaine a été porté à 5 ans au lieu de 3 ans pour les constrictions nouvelles et a réduit cette taxe de 50% pour les immeubles destinés à la location pendant les 5 années suivantes.). En 1980 les spécialistes de l'immobilier ont obtenu satisfaction sur d'autres points de leurs revendications ( la loi des finances de 1980 a introduit un réaménagement de l'impôt sur les profits immobiliers qui est redevenu proportionnel:15%), mais sans le mouvement de construction ne connaisse une quelconque relance. Pour les promoteurs immobiliers, la baisse de la construction a révélé le développement du marché de la vente en copropriété. Le malaise économique s'est ajouté aux mesures fiscales relatives au secteur de l'immobilier pour les rendre plus prudents et les orienter davantage vers la vente.les locataires de leur part en payant des loyers de plus en plus élevés penchent vers l'achat. Cette évolution qui fut facilitée par l'orientation du système bancaire ders le financement des opérations d'acquisition des logements comme une autre façon de drainer et e mobiliser l'épargne privée ne pouvait avoir lieu sans le concours de l'État. Dans les orientations du plan de développement de 1973-77, on relève que dans le domaine de l'habitat, l'État s'oriente de plus en plus vers la mise en place es «équipements et (des) institutions susceptibles de faciliter l'accès au logement aux diverses couches de la population» (Secrétariat d'État au Plan , au développement régional et à la formation des cadres_ Plan de Développement Économique et social 1973-77, Volume 1, p. 59).

Sur le plan social, l'extension des couches moyennes qui «a résulté, essentiellement de l'intervention accrue de l'État, d'un côté et de l'élargissement de la sphère des rapports capitalistes de l'autre» (Oualalou. F. op. cit., p. 142), constitue l'un des principaux aspects des mutations sociales que connaît le Maroc urbain après un quart de siècle d'indépendance politique. En effet, le rôle de l'État a été primordial dans cette évolution.

Tableau N° 5: Ventilation du personnel de l'État selon l'ancienneté dans l'administration au 31-12-84

Ancienneté

Effectifs

%

-10 ans

10 à 20 ans

20 ans

181.386

74.254

49.649

59,4%

24,3%

16,2%

Source: annuaire statistique du Maroc, 1984

Le tableau ci-dessus qui montre que près de 60% des fonctionnaires ont été embauchés après le boom phosphatier de 1974, laisse ainsi apparaître le rôle joué par l'État dans le développement des couches moyennes. Ce rôle n'est pas uniquement notable sur le plan quantitatif (Les 305.289 fonctionnaires en service au 31/12/84 représentent 11% de la population active urbaine) mais il l'est aussi sur le plan qualitatif. En adoptant au cours des années 70, une politique de salaires différents de celle poursuivie pendant les années 60, et en prônant une spécialisation des tâches de plus en plus poussée et une ramification plus grande des services administratifs, l'État a favorisé le développement d'une élite sociale au sein du personnel de la fonction publique. Ainsi, en 1981 un fonctionnaire sur cinq appartient aux échelles supérieures (Échelle 10 et plus). Et à Casablanca qui concentre, à elle seule 15% du personnel de l'État, 17% des fonctionnaires appartiennent à ces échelles.

Tableau N° 6: Répartition de la population active urbaine en 1978 et 1984 selon les grands groupes de professions. (En %)

Groupes de professions

1978

1984

  • Personnel des professions scientifiques, techniques, libérales et assimilés

  • Personnel commercial et vendeur

  • Directeurs, cadres administratifs supérieurs, personnel administratif et travailleurs assimilés

  • Travailleurs spécialisés dans les services

  • Agriculteurs, éleveurs, forestiers, pêcheurs, chasseurs et travailleurs assimilés

  • Ouvriers et manoeuvres son agricole et conducteurs d'engins de transports

  • Travailleurs ne pouvant être classés selon la profession

7,3%

13,7%

8,2%

12,9%

4,9%

48,8%

4,2%

10,2%

13,1%

8,9%

14,1%

3,4%

43%

7,2%

Source: Annuaire statistique du Maroc 1982 et 84

Quoique encre minime, le changement que révèle ce tableau permet de souligner l'extension des classes moyennes, en général et celle des groupes de professions concernés par les résidences du Sud-ouest de Casablanca, en particulier. En effet, les catégories socioprofessionnelles auxquelles appartiennent les propriétaires de logements dans les résidences, sont celles qui ont connu un accroissement notable.

Il ressort de tout ce qui précède que l'accession à la propriété des logements dans les résidences du Sud-ouest de Casablanca, est l'aboutissement d'un processus social qui secrété une élite au sein des couches moyennes. Autrement dit, l'acquisition d'un logement de ce type marque une promotion et démarque les acquéreurs du reste des couches moyennes. Ainsi l'expérience es résidences qui constitue un cas parmi tant d'autres révèles l'exacerbation de la compétition au sein des couches moyennes pour l'accession à la propriété du logement, devenue, en elle-même, le critère numéro un de l'ascension sociale.

Conclusion

Au terme de et examen rapide de quelques aspects sociaux des résidences, puisqu'il ne nous est pas possible, au cours d'un travail de ce genre, d'examiner tous les aspects de ce phénomène, on peut déjà dire qu'il ne s'agit pas d'une simple manifestation d'une nouvelle orientation prise par le secteur de l'immobilier, mais c'est d'un phénomène de société qu'il s'agit. On ne peut non plus voir dans les résidences un simple aspect de l'occidentalisation du mode de consommation, mais bien plus, puisqu'elles sont apparues comme réponses aux exigences de couches sociales ascendantes. La concurrence entre promoteurs immobiliers de différentes tailles qui a entraîné une diversification de l'offre n'est pas arrivée à rendre les résidences accessibles à toutes les couches moyennes ou du moins à la majorité d'entre elles. La faible capacité d'épargne chez la plupart de es couches limite l'appropriation des logements dans les résidences à une élite pour qui le logement est devenu soit une priorité , à cause de la hausse excessive des loyers, soit un moyen pour rentabiliser une épargne. En effet, l'existence de locataires dans les résidences s'explique, en partie , par la location d'appartements acquis en copropriété et souvent même à crédit, par des personnes ayant trouvé dans le secteur de l'immobilier le champ le plus favorable à la fructification de leurs avoirs.

Aussi, on peut dire que les classes moyennes qui se sont développées sous l'effet de l'extension des rapports capitalistes, ne sont pas écartées de la voie suivie par les hautes sphères sociales. Cette évolution ne tend-elle pas à renforcer l'immobilier dans son rôle de moyen le plus sûr et de principal critère de promotion sociale? Les disparités sociales qui sont très grandes à Casablanca et qui ont déjà donné lieu à une très large diversification du cadre bâti ne favorisent-elles pas une telle tendance? Cette tendance peut-elle être sans influencer l'évolution socio-spatiale de Casablanca?

Par Mustapha CHOUIKI

Université Hassan II, Faculté des lettres 1, Casablanca


  



Vous aimez cet article ?
Partagez-le sur
  Djc: chapitre xiii!
  Mettre la production écrite à l'esprit du temps
  Tous les messages de Jaafari Ahmed

InfoIdentification nécessaire
Identification bloquée par
adblock plus
   Identifiant :
   Passe :
   Inscription
Connexion avec Facebook
                   Mot de passe oublié


confidentialite Google +